こんにちは、
株式会社デントランス代表
歯科医師の黒飛です。
　
　
歯科医院を経営していると、
次から次へと苦難に出くわします。
　
良いときもあれば
そうでない時もあります。
　
人間関係の悩みもよくある話ですが、
お金の悩みもつきもの
ではないでしょうか。
　
黒飛は実際のところ、これまでに
「月末に、手元にお金が残らない」
という悩みを
多くヒアリングしました。
　
この悩みは、全国の院長先生方の
ある意味、共通の課題といえます。
　
それをどうにかしようと、
診療を通じた経営改善も
ちょくちょく考えてはいるのですが・・・
　
それだけでは物足りないのでは？　
そう考えた結果、
　
不動産投資の勉強会等を
企画するに至りました。
　
不動産投資で
いちばん手を伸ばしやすいのは、
おそらくマンション経営でしょう。
　
マンション経営はずっと前から
行われてきましたし、
　
失敗しないための方法論も
たくさん確立されています！　
　
　
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儲かりやすいマンション経営。
しかし意外な落とし穴があるかも！？　
　
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さて「失敗しないための～」と
書いたばかりですが。
　
今回のブログでは、
これからマンション経営に
乗り出す方のために
よく知っておいて頂きたい
ポイントをご紹介しましょう。
　
それは、マンションはときとして、
供給過剰になるきらいがある、
という事実です。
　
　
■1.少子高齢化及び人口減の影響
　
今の日本では、
人口減少が徐々に進んでいます。
これは、10年くらい前から
はじまった現象なのだそうです。
　
ピークのときは、1億2800万人を
やや上回っていたそうですが、
およそ10年間で、
200万人くらい減少しているそうです。
　
よく知られているように、
平均寿命は延びています。
そこには医療等の貢献度があります。
　
（歯科医療も、その一端を
　担っていると自負して
　かまわないでしょう）
　
このように、高齢者はなかなか減らず、
それどころか毎年増えているのですが･･･
　
そのいっぽうで、若年層は増えません。
それどころか、
新生児は減り続けています。
　
このような時代背景から、
人口が減り続ける自治体は
全国に山のようにあります。
　
そのようなところでは、
マンションの需要は伸びないでしょう。
　
　
■2.地方の過疎化と都心への人口集中の影響
　
さて、東京都内のような一部の都心部では
まだ人口の増加が止まっていません。
　
人口が増えているのは
限られた都市圏ばかりなのですが、
　
それらの都市圏は
かなりの人口と経済圏を抱えているため、
まだ当分の間、
人口の増加が予測されます。
　
やはり、各地から人口が流れ込みますし、
今では世界からも流入しているのです。
　
したがって、これらの都市圏では
まだ賃貸住宅の需要は
期待できるのですが・・・
　
　
事態はそう簡単ではありません。
　
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マンションの需要がありそうな場所
たとえば都内でも、なぜか
その逆の現象が起こっている！　
　
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1.マンションが過密化しているという
　厄介な現実
　
都会から地方まで、実はマンションは
「必要がないのに、建てられている」
という傾向が指摘されています！　
　
需要がないのに、
いくらマンションを建てたところで
入居者はつかまりません。
　
言い換えますと、これからマンション経営に
チャレンジするのなら、
空室ばかりになってしまうような
マンションを持ってしまうような
結果は何としてでも
避けないといけないのです。
　
　
2.法改正がもたらしたマンションの供給過剰
　
マンション経営が突然増えたのは、
いくつかの理由が発見されていますが・・・
最大の理由は、
相続税法の改正でしょう。
　
数年前（平成27年）に、
相続税の仕組みが大幅に変えられました。
　
それまでと異なり、
相続税の対象になるケースが
増えてしまったのです。
　
詳細を書くと長くなるため
割愛させて頂きますが、
　
ちょっとした土地を持っているような方が
何としても相続税を課されることを
避けようと必死になりはじめたのが、
このころでした。
　
※これは、税理士等の活動も
　関係しています。
　
　相続対策の相談が増えることを期待して
　法改正について盛んに
　アピールする事務所が急増したのです。
　
その、空いた土地を
そのままにしておくよりは、
活用したほうがお得です・・・
　
（そのほうが、納税額を
　浮かすことができますので）
　
というわけで、マンションを建てることで
節税を目指そうという動きが
全国的に広まってしまった、のです。
　
「過剰マンションに人口減少」
　
これが空室の原因です。
　
　
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空室にならないマンション
　
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不動産投資をするときは、
必ず、空室にならないように
取り計らわないといけません。
　
空室だと家賃収入は０に
なってしまいます。
　
しかし、世の中には
空室にならないマンションが
あります。
　
この辺りのことを詳しく
解説する不動産投資勉強会を
大阪心斎橋で開催したいと思います。
　
9月26日(土) 17:00～21:30
　
です。
　
　
一緒に自由になりましょう！
　
　
是非、お越しください。
　
↓↓↓↓↓↓
http://shika-toushi.com/
　
　
ここまでお読み頂き
ありがとうございました。
　
　
デントランス　歯科医師
黒飛一志