こんにちは、
株式会社デントランス代表
歯科医師の黒飛です。
本日は、愛知県にて、
「美味しく安心して、食事をするための
トレーニング」
というタイトルのセミナーを地域の
介護関係の方々に行う、
歯科医院のコンサルに来ています。
オーラルフレイル、訪問歯科、
嚥下リハビリなど、僕たち歯科医師が
知る必要のあることは増えていますね。
さて、高齢者に関連して本題です。
「老後2,000万円問題」
老後に年金以外に2,000万円必要と
金融庁が報告したのですが
政治家は票取りのために
金融庁の報告書を受理しないと言って
話題になっていました。
あの試算はサラリーマンをモデルに
試算されたものなので
私たち歯科医師、特に院長などには
そのままは当てはまりませんが
国が
「自分の老後資金は自分で貯めようね」
と、当たり前のことを
言っているに過ぎません。
「自分のお金は自分で管理する、増やす」
ということです。
資産運用と言えば、
株や投資信託などもありますが
歯科医師の先生にお勧めするのは
「不動産投資」
です。
どんな投資にも
メリットとデメリットがあります。
今回は、不動産投資の
メリットとデメリットをご紹介します。
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不動産投資のメリット
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■安定した収入が得られる
部屋を借りる場合、通常は
1年、2年といった年単位で借ります。
このため、長期的に収入が得られます。
また、賃料は、
世の中の情勢が変わろうと、
それほど大きく下がることは少ないので
比較的安定した収入になります。
世の中の情勢が変わると、
自費売上に影響することがあるので
そういう意味では、
歯科医院経営だけでは不安定ですよね。
■私的年金の代わりになります
先生が引退後には、
家賃収入が私的年金の代わりになります。
年金を十分にかけていないというのが
この業界の院長の特徴ですので
メリットになりますね。
■死亡保険の代わりになります
投資不動産ローンを利用する場合
団体信用生命保険（団信）に
加入することが義務付けられています。
銀行のローンを利用する場合には
保険料は金利に含まれている
場合があります。
万一、ローン返済中に死亡したり
高度障害などになった際には
ローンの残債は保険から支払われるので
死亡保険の代わりになります。
生命保険を多額にかけすぎるのは
ナンセンスな部分もありますので
そういう意味では不動産投資は
メリットとなります。
■節税対策になります
不動産投資で得た収入から
建物の減価償却費やローン金利
さらに固定資産税、都市計画税などの
必要経費が差し引かれるので
所得税等の節税効果があります。
また、不動産投資での赤字は
他の所得等と損益通算することにより
所得税・住民税等の節税も可能です。
税金をたくさん支払っている
歯科医院院長にはメリットが大きいです。
■相続対策になります
相続の際、預金や債券、株式等は
時価で評価されますが、
投資用不動産は路線価で評価されます。
路線価はおおよそ実勢価格の
70％～80％で評価されるので
相続税額を低く抑えることができます。
■インフレ対策になります
もし、インフレになると
土地の価格が上がります。
家賃価格を値上げすることもできますし
不動産を売却して
売買差益を得ることもできます。
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不動産投資のデメリット
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■空室リスク
賃貸不動産を取得しても
入居者が見つかる保証はありません。
当然ですが、入居者がいなければ
賃貸収入は入ってきません。
空室対策として、「サブリース」を
利用するという方法もあります。
「サブリース」とは
不動産を管理会社が借り上げ
空き室の有無にかかわらず、一定の金額が
オーナーに支払われるものです。
ただ、オーナーに支払われる金額は
管理会社の管理費用等がかかるため
通常の賃料より低くなります。
■建物の老朽化
建物は老朽化していきます。
老朽化した建物をそのままにしておくと
次の入居者を見つけにくくなり
空室リスクが高くなります。
このため、
修繕とメンテナンスが必要となり
当然、その分の費用が必要になります。
■金利リスク
変動金利ローンを利用してた場合
金利上昇に伴う返済額負担増の
リスクがあります。
■資金流動化リスク
不動産の場合、売却しようとしても
すぐに売却できるとは限りません。
市場の変化により、不動産が将来
売却できないリスクがあります。
■不動産価格下落リスク
不景気等により、購入した不動産の価格が
将来下落するリスクがあります。
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歯科医は不動産投資に有利？
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どんな投資にもリスクはつきものです。
ですから、投資で成功するには
このリスクをできる限り小さくする
というのがポイントになります。
歯科医は社会的に信頼性の高い職業なので
これを利用して、
リスクを下げることができます。
例えば、
金融機関のローンを利用する場合
比較的低金利で借り入れることができます。
低金利で借りられるということは
「金利リスク」を抑えることができます。
不動産を購入する場合にも
有利に働くこともありますし
管理会社との契約においても
同様の効果が期待できます。
ただ、一番のリスク低減方策は
資産価値が落ちにくく
人気の物件を見つけることです。
そのためには、
不動産市場の調査・分析が欠かせませんが
私たち歯科医は専門外ですし、
忙しいため、自分一人で
そのような物件を見つけることは
不可能に近いでしょう。
チラシやインターネットの広告に引かれて
見ず知らずの不動産業者に引っかかると
クズのような物件をつかまされる
可能性もあります。
歯科医師はカモになっているという
見方もあります。
そもそも、素晴らしい物件は
チラシやインターネットには
出てきません。
ですから、不動産投資を行う場合には
信頼できるパートナーが絶対に必要です。
実際、黒飛は偶然にも
信頼できるパートナーと知り合うことができ
不労所得を得ることができています。
詳細は、
こちらをご覧ください。
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土曜日の大阪、心斎橋で
開催しています。
今日も読んで頂き
ありがとうございます。
株式会社デントランス
黒飛一志